Question 1

Quel est le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif ?

Accepted Answer

Il n'existe pas de régime universellement meilleur. Le LMNP au Réel est souvent privilégié pour gommer l'imposition grâce aux amortissements. La SCI à l'IS est puissante pour capitaliser et réinvestir. Le Foncier Réel est idéal si vous avez beaucoup de travaux déductibles sur vos revenus globaux (déficit foncier). Le choix dépend de votre TMI et de vos objectifs (rente immédiate ou capitalisation).

Question 2

Quelle est la différence entre location nue et location meublée ?

Accepted Answer

En location nue, vous louez un logement vide (revenus fonciers). En location meublée, vous fournissez les équipements essentiels (revenus BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux). La fiscalité diffère : la location meublée permet souvent l'amortissement du bien, ce qui est impossible en location nue (sauf dispositifs très spécifiques comme le Borloo).

Question 3

Faut-il choisir le régime Micro ou le régime Réel ?

Accepted Answer

Le régime Micro est simple (abattement forfaitaire de 30% en foncier, 50% en BIC). Le régime Réel est plus complexe (comptabilité nécessaire) mais permet de déduire toutes les charges réelles et les amortissements. Dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, le Réel est mathématiquement plus intéressant.

Question 4

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Accepted Answer

Le LMNP permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts, taxe foncière, copro...) et surtout d'amortir la valeur du bien et des meubles. Cela crée souvent un résultat fiscal nul ou négatif, vous permettant de toucher des loyers sans payer d'impôt pendant plusieurs années.

Question 5

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

Accepted Answer

C'est la constatation comptable de la perte de valeur du bien (usure). Vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du bien (ex: 2.5% sur 40 ans pour le bâti) de vos loyers. C'est une charge 'fictive' qui baisse votre impôt sans sortir de trésorerie.

Question 6

Peut-on amortir le terrain en LMNP ?

Accepted Answer

Non, le terrain ne s'use pas, il n'est donc pas amortissable. On considère généralement que le terrain représente 10% à 20% de la valeur du bien. Seule la part 'construction' (bâti) est amortissable.

Question 7

Quelles sont les conditions pour être LMNP ?

Accepted Answer

Il faut louer un logement meublé à titre habituel, ne pas être inscrit au RCS en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel), et que les recettes soient inférieures à 23 000€ OU inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Question 8

Quels meubles sont obligatoires pour la location meublée ?

Accepted Answer

La loi (décret de 2015) impose 11 éléments : literie avec couette/couverture, volets/rideaux, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien.

Question 9

Doit-on payer la CFE en LMNP ?

Accepted Answer

Oui, la Cotisation Foncière des Entreprises est due par les loueurs en meublé. Toutefois, une exonération existe souvent la première année, ou si les recettes sont inférieures à 5 000€ (selon les communes).

Question 10

Pourquoi créer une SCI pour investir ?

Accepted Answer

La SCI facilite la transmission (donation de parts), la gestion à plusieurs (concubins, amis, famille) et permet d'éviter l'indivision. Elle offre aussi le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).

Question 11

Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?

Accepted Answer

En SCI IR, la société est transparente : chaque associé paie l'impôt sur sa part de bénéfice (au barème progressif + prélèvements sociaux). En SCI IS, la société paie son propre impôt (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà). Les associés ne sont taxés personnellement que s'ils se versent des dividendes.

Question 12

La SCI à l'IS est-elle plus avantageuse ?

Accepted Answer

Elle permet de limiter la fiscalité personnelle immédiate et de réinvestir les bénéfices 'bruts' (moins taxés). En revanche, la plus-value à la revente est plus lourdement taxée (plus-value professionnelle) et l'argent est 'bloqué' dans la société sauf distribution de dividendes taxés (Flat Tax 30%).

Question 13

Peut-on faire du meublé en SCI ?

Accepted Answer

Une SCI est civile par nature. La location meublée est une activité commerciale. Si une SCI fait du meublé, elle bascule obligatoirement à l'Impôt sur les Sociétés (IS), sauf si l'activité meublée reste très marginale (<10% des recettes).

Question 14

Combien coûte la création et la gestion d'une SCI ?

Accepted Answer

La création coûte entre 200€ (si fait soi-même) et 1500€ (avec un pro). La gestion annuelle (comptabilité, bilan) coûte entre 500€ et 1500€, surtout si elle est à l'IS où la comptabilité d'engagement est obligatoire.

Question 15

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Accepted Answer

Si vos charges (travaux, intérêts, taxes...) dépassent vos loyers en location nue, vous créez un déficit. Ce déficit est déductible de votre revenu global (salaires) jusqu'à 10 700€ par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Question 16

Quels travaux sont déductibles en déficit foncier ?

Accepted Answer

Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (peinture, électricité, isolation, changement de chaudière...). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont PAS déductibles.

Question 17

Le déficit foncier est-il plafonné ?

Accepted Answer

L'imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700€/an (ou 21 400€ jusqu'en 2025 pour certains travaux de rénovation énergétique). Le report sur les revenus fonciers futurs n'est pas plafonné en montant, mais limité à 10 ans.

Question 18

Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs ?

Accepted Answer

Les revenus du patrimoine (fonciers, BIC) sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) au taux global de 17,2%. Ils s'ajoutent à votre impôt sur le revenu.

Question 19

Comment est calculé l'impôt sur les revenus locatifs ?

Accepted Answer

Base imposable x Taux Marginal d'Imposition (TMI) + Base imposable x 17,2% (Prélèvements Sociaux). Exemple : pour 1000€ de bénéfice avec une TMI à 30%, vous paierez 300€ + 172€ = 472€ d'impôts.

Question 20

Qu'est-ce que la TMI (Tranche Marginale d'Imposition) ?

Accepted Answer

C'est le taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus. En France, les tranches sont 0%, 11%, 30%, 41% et 45%. Connaître sa TMI est crucial pour simuler la rentabilité d'un investissement.

Question 21

Peut-on déduire les frais de notaire ?

Accepted Answer

En LMNP Réel et en SCI IS, oui, les frais de notaire peuvent être soit passés en charges l'année de l'achat (créant un gros déficit), soit amortis sur la durée de détention. En location nue (foncier), ils ne sont pas déductibles.

Question 22

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt ?

Accepted Answer

Oui, les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur sont déductibles des revenus locatifs dans TOUS les régimes réels (Foncier Réel, LMNP Réel, SCI).

Question 23

Comment est taxée la plus-value immobilière des particuliers ?

Accepted Answer

La plus-value (Prix Vente - Prix Achat) est taxée à 19% (IR) + 17,2% (PS). Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans.

Question 24

Quelle est la fiscalité de la plus-value en SCI à l'IS ?

Accepted Answer

C'est le régime des plus-values professionnelles. La plus-value est égale à : Prix de vente - Valeur Nette Comptable (Prix achat - Amortissements). Elle est ajoutée au résultat de la société et taxée à l'IS. Attention, cela peut représenter un montant très important car les amortissements sont 'réintégrés'.

Question 25

La résidence principale est-elle taxée à la revente ?

Accepted Answer

Non, la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt, quelle que soit la durée de détention.

Question 26

Qu'est-ce que la taxe PNO (Propriétaire Non Occupant) ?

Accepted Answer

C'est une assurance obligatoire pour les propriétaires bailleurs. Elle couvre les murs et la responsabilité civile du propriétaire (ex: incendie dû à l'installation électrique). Elle est déductible des revenus locatifs.

Question 27

Faut-il un expert-comptable pour le LMNP ?

Accepted Answer

Ce n'est pas obligatoire mais très fortement recommandé pour le régime Réel. L'expert-comptable établit le bilan et la liasse fiscale. Ses honoraires sont déductibles et vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt (2/3 des frais de compta) si vous adhérez à un CGA (Centre de Gestion Agréé).

Question 28

Peut-on passer du régime Micro au Réel (et inversement) ?

Accepted Answer

L'option pour le Réel est valable 2 ans (LMNP) ou 3 ans (Foncier) et se renouvelle tacitement. On peut revenir au Micro après cette période si les conditions de revenus sont respectées. Le passage Micro vers Réel peut se faire chaque année avant la date limite de déclaration.

Question 29

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Accepted Answer

C'est un dispositif de défiscalisation pour l'achat dans le neuf. Il offre une réduction d'impôt (12%, 18%, 21%) en échange d'un engagement de location (6, 9, 12 ans) avec des loyers plafonnés. Attention, la rentabilité brute est souvent plus faible que dans l'ancien.

Question 30

Comment déclarer ses impôts LMNP ?

Accepted Answer

Pour le Micro-BIC, c'est simple : reportez le montant brut sur la déclaration 2042 C PRO. Pour le Réel, il faut envoyer une liasse fiscale (2031 et annexes) aux impôts des entreprises (SIE) en mai, puis reporter le résultat sur votre déclaration personnelle.

Questions Fréquentes