Question 1

Quel est le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif ?

Accepted Answer

Il n'existe pas de régime universellement meilleur. Le LMNP au Réel est souvent privilégié pour gommer l'imposition grâce aux amortissements. La SCI à l'IS est puissante pour capitaliser et réinvestir. Le Foncier Réel est idéal si vous avez beaucoup de travaux déductibles sur vos revenus globaux (déficit foncier). Le choix dépend de votre TMI et de vos objectifs (rente immédiate ou capitalisation).

Question 2

Quelle est la différence entre location nue et location meublée ?

Accepted Answer

En location nue, vous louez un logement vide (revenus fonciers). En location meublée, vous fournissez les équipements essentiels (revenus BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux). La fiscalité diffère : la location meublée permet souvent l'amortissement du bien, ce qui est impossible en location nue (sauf dispositifs très spécifiques comme le Borloo).

Question 3

Faut-il choisir le régime Micro ou le régime Réel ?

Accepted Answer

Le régime Micro est simple (abattement forfaitaire de 30% en foncier, 50% en BIC). Le régime Réel est plus complexe (comptabilité nécessaire) mais permet de déduire toutes les charges réelles et les amortissements. Dès que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, le Réel est mathématiquement plus intéressant.

Question 4

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Accepted Answer

Le LMNP permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts, taxe foncière, copro...) et surtout d'amortir la valeur du bien et des meubles. Cela crée souvent un résultat fiscal nul ou négatif, vous permettant de toucher des loyers sans payer d'impôt pendant plusieurs années.

Question 5

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

Accepted Answer

C'est la constatation comptable de la perte de valeur du bien (usure). Vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du bien (ex: 2.5% sur 40 ans pour le bâti) de vos loyers. C'est une charge 'fictive' qui baisse votre impôt sans sortir de trésorerie.

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